来源：大伟看楼市
2026年开年，沉寂已久的房地产市场迎来暖意，一线城市二手房市场率先爆发“量价齐升”行情，新一线城市同步跟进，为全年楼市“小阳春”奠定基础。这轮回暖并非普涨狂欢，而是政策精准发力与市场自发调节共同作用下的结构性复苏，既打破了持续低迷的市场预期，也折射出行业从“普涨时代”向“品质竞争时代”转型的深刻变革。
政策组合拳的精准落地，是本轮楼市升温的核心驱动力。2026年伊始，从中央到地方的利好政策密集释放，形成覆盖税费、信贷、置换等多维度的支持体系。税费方面，1月1日起实施的增值税新政成效显著，个人销售购买不足2年的住房，增值税征收率从5%降至3%，一套总价500万元的房源可节省近10万元交易成本，直接激活买卖双方积极性。同时，换房个税退税政策延续至2027年底，进一步减轻居民换房资金压力，为置换需求释放铺路。
信贷端的持续宽松筑牢了复苏基础。央行1月中旬下调再贷款、再贴现利率0.25个百分点，改善市场流动性环境，首套房贷款利率普遍跌破3%，较数年前下降超1.5个百分点，创历史低位。商办用房首付比例降至30%，武汉等城市取消公积金贷款户籍限制，形成覆盖刚需、改善、商办等多场景的金融支持。权威媒体“政策一次性给足”的定调，彻底打破市场对政策反复的担忧，为交易活跃注入关键信心。
展开剩余72%一线城市成为行情领跑者，呈现“核心聚焦、量价企稳”的鲜明特征。上海作为标杆城市热度突出，1月多次出现单日成交破千套场景，截至1月19日成交已突破1.3万套，预计全月将连续三个月站稳2.2万套高位。库存端的变化更印证市场热度，上海二手住宅挂牌量连续9个月下降，较2025年1月降幅达20%，供需关系趋于平衡，房东议价空间持续收窄。
深圳市场呈现“豪宅与普通二手房双线发力”态势，1月前18日看房量同比上涨31.8%，签约量同比增长19%，香蜜湖、深圳湾等核心片区成交量飙升。北京在2025年12月新政加持下，观望情绪逐步消解，2025年12月二手住宅网签量达1.72万套，创近9个月新高，新政后平台留电用户增长20%，预约带看量增长13%，市场信心持续修复。三大一线城市二手房成交套数环比增幅达9.5%，成为市场回暖的核心引擎。
新一线城市同步跟进，形成“一线领跑、新一线承接”的差异化复苏格局。南京1月单日成交最高达340套，累计成交突破3056套，超过去年12月全月总量；杭州奥体、世纪城等热点板块成交翻倍，申花板块一个周末成交9套，抵得上此前一周成交量；苏州狮山片区学区房出现“当日挂牌次日签约”的秒签场景。值得注意的是，这轮回暖高度集中于核心板块，南京临安、杭州富阳等远郊区域成交周期超249天，与核心区形成鲜明对比，分化格局进一步凸显。
二手房市场的活跃打通了“卖旧买新”置换链条，形成一二手联动复苏效应。随着二手房成交放量，业主顺利套现并释放购房资格，大量置换需求涌入新房市场，为新房去化注入动力。贝壳数据显示，南京、成都等城市“卖旧买新”客户占比显著提升，北京、上海新房网签量已呈现环比上涨态势，结束了连续12周的同比下降趋势。同时，二手房价格企稳为新房定价提供合理锚点，南京核心区二手房成交均价环比上涨1.7%，推动新房推盘定价更趋稳健，避免了此前的定价尴尬。
对房企而言，这轮回暖堪称“及时雨”，但受益格局分化明显。销售回款提速有效缓解资金链压力，头部房企与优质民营房企受益显著。万科凭借低息借款与增信支持，流动性安全垫持续筑牢；绿城等聚焦核心城市改善产品的房企，因契合市场需求，回款与盈利空间同步改善。而出险房企仍需依赖债务重组与资产出售，市场回暖仅为债务谈判创造有利环境，尚未根本解决流动性问题。
展望2026年“小阳春”行情，机遇与隐忧并存。短期来看，随着“金三银四”传统旺季临近，叠加政策效应持续显现，核心城市二手房成交有望延续回升态势，改善型需求将成为主力。多地已布局节日促销，湖南组织“安居芙蓉·畅购好房”活动，河南计划开展200场以上住房促销，进一步激活市场需求。
但需警惕三大风险：一是分化加剧，三四线城市仍深陷库存泥潭，缺乏产业支撑、人口外流的城市调整周期将延长；二是需求可持续性存疑，当前成交增长部分源于春节前集中入市需求，节后衔接情况尚不确定；三是居民收入预期未完全修复，单靠政策刺激的行情可能后劲不足。此外，政策需把握平衡，既要维持市场活跃度，也要警惕过热风险，推动楼市“软着陆”。
从长期趋势看，这轮回暖标志着房地产市场进入结构性发展新阶段。购房决策更聚焦居住价值、配套成熟度与流通潜力，粗制滥造的远郊房源逐步被淘汰，核心板块优质二手房与改善型新房成为市场主流。对房企而言，聚焦核心城市、优化产品结构、筑牢资金链是穿越周期的关键；对政策制定者，需保持政策连续性，通过精准调控推动行业向高质量发展转型。
2026年开年的楼市暖意，是政策托底与市场自发修复的共同结果，为行业注入强心剂。这场“小阳春”并非行业反转信号，而是结构性复苏的起点。唯有顺应分化趋势，夯实需求基础，推动供需两端良性循环，才能让房地产市场真正回归平稳健康发展轨道。
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